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title: "상권분석 방법·상가 임대차 계약 체크리스트 | 창업 첫걸음"
description: "소상공인365 상권 데이터 보는 법, 건축물대장 용도 확인, 상가건물 임대차보호법의 계약갱신 10년·증액 5%·권리금 보호까지 계약 전 체크리스트."
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# 상권분석 방법·상가 임대차 계약 체크리스트 | 창업 첫걸음

> 소상공인365 상권 데이터 보는 법, 건축물대장 용도 확인, 상가건물 임대차보호법의 계약갱신 10년·증액 5%·권리금 보호까지 계약 전 체크리스트.

FILE 05 · 상권

## 자리 고르기, 도장 찍기 전에

좋은 자리는 유동인구가 아니라 내 손님이 지나가는 자리입니다. 데이터로 후보를 좁히고, 계약서는 숫자 세 개와 특약 두 줄로 지킵니다.

[오픈 전 마케팅 보기](https://smallbizstartmanual.com/marketing)

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![핀을 꽂은 동네 지도와 손님 수를 센 메모](https://withcookie.b-cdn.net/public/withcookie/agent-images/sb-it_loc_data-1793733817684.jpg?width=1080&quality=80)

핀을 꽂은 동네 지도와 손님 수를 센 메모

상권 데이터

## 발로 걷기 전에 데이터로 좁힙니다

1. 소상공인365(소상공인시장진흥공단 상권 빅데이터)에서 후보 지역의 업종 수·매출 추이·유동인구를 봅니다
2. 서울이라면 서울시 상권분석서비스에서 골목 단위 점포 수와 개·폐업률을 함께 봅니다
3. 후보 2\~3곳을 평일 점심·저녁, 주말에 직접 걸으며 손님 동선을 셉니다
4. 같은 업종 가게의 영업시간과 가격대를 기록합니다

> 지도에서 가까워 보여도 **횡단보도 하나**가 손님을 끊습니다. 꼭 걸어서 확인하세요.

2026.11 기준 · 소상공인시장진흥공단 소상공인365, 서울시 상권분석서비스

임대차 핵심 숫자 · 상가건물 임대차보호법

## 계약서에서 지켜야 할 숫자 네 개

상가 임차인을 지키는 규칙은 숫자로 기억하면 쉽습니다. 계약 전에 이 네 개와 우리 지역 환산보증금 기준을 확인하세요.

10년 계약갱신요구권

최초 계약 기간을 포함해 전체 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

제10조 ②

5% 증액 상한

차임·보증금 증액은 5% 이내, 증액 후 1년 안에는 다시 못 올립니다.

제11조, 시행령 제4조

6개월 권리금 보호 시작

임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수 방해가 금지됩니다.

제10조의4

×100 환산보증금 계산

보증금 + 월세 × 100. 지역 기준 이하면 법의 대부분 조항이 적용됩니다.

제2조, 시행령 제2조

| 지역 | 환산보증금 기준 | 예시 (보증금 5,000만 원일 때) |
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| 서울특별시 | 9억 원 이하 | 월세 850만 원까지 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·부산 | 6억 9천만 원 이하 | 월세 640만 원까지 |
| 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주(경기) | 5억 4천만 원 이하 | 월세 490만 원까지 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 이하 | 월세 320만 원까지 |

기준을 넘는 상가도 계약갱신요구권·대항력·권리금 회수기회 보호는 적용됩니다. 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 생깁니다.

2026.11 기준 · 상가건물 임대차보호법 제2조·제3조·제10조·제10조의4·제11조, 같은 법 시행령 제2조·제4조 · 국가법령정보센터

![도장이 찍힌 상가 임대차계약서와 열쇠](https://withcookie.b-cdn.net/public/withcookie/agent-images/sb-it_loc_contract-1793733830924.jpg?width=1080&quality=80)

도장이 찍힌 상가 임대차계약서와 열쇠

계약 전 체크

## 계약서보다 먼저 떼어 볼 서류

- 등기사항증명서: 소유자와 근저당(빚) 확인, 계약은 소유자와
- 건축물대장: 용도가 내 업종에 맞는지, 위반건축물 표시는 없는지
- 전 임차인의 업종과 폐업 사유(같은 업종이면 이유를 묻기)
- 관리비 항목과 원상복구 범위

### 특약에 적을 두 줄

① 인허가가 나지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다. ② 원상복구 범위는 입점 당시 상태(사진 첨부)까지로 한다.

> 계약 당일 **사업자등록과 확정일자**를 같이 챙기면 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다.

2026.11 기준 · 상가건물 임대차보호법 제3조·제5조 · 대법원 인터넷등기소, 정부24 건축물대장

Q&A

## 상권·임대차, 자주 묻는 질문

문항 04개

### Q01권리금은 법으로 보호되나요?

임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 새 임차인에게 권리금을 받는 것을 정당한 사유 없이 방해하면 안 됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 권리금 액수 자체를 보장하는 것은 아닙니다.

### Q02월세를 갑자기 많이 올려 달라고 합니다.

계약 기간 중이거나 갱신할 때 증액은 기존 차임·보증금의 5%를 넘을 수 없고, 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다. 다만 환산보증금 기준을 넘는 상가는 적용이 다를 수 있습니다.

### Q03환산보증금이 뭔가요?

보증금 + 월세 × 100으로 계산한 금액입니다. 서울은 9억 원 이하면 법의 대부분 조항이 적용되고, 넘더라도 계약갱신요구권·대항력·권리금 보호는 적용됩니다.

### Q04프랜차이즈 가맹도 여기서 다루나요?

가맹 계약은 가맹사업법과 정보공개서를 따로 읽어야 하는 분야입니다. 공정거래위원회 가맹사업거래 누리집에서 정보공개서를 먼저 확인하세요.

![](https://withcookie.b-cdn.net/public/withcookie/agent-images/sb-band_street-1793733866240.jpg?width=1080&quality=80)

## 자리를 정했다면, 이제 알릴 차례

지도 앱 등록과 오픈 이벤트는 오픈 2주 전에 시작합니다. 리뷰 이벤트와 문자 광고의 표시 규칙도 같이 보세요.

[오픈 전 마케팅 보기](https://smallbizstartmanual.com/marketing) [인허가 순서 다시 보기](https://smallbizstartmanual.com/permits)

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